Vous songez à souscrire votre premier prêt immobilier, mais des termes comme "primo-accédant" ou "taux d'endettement" vous paraissent compliqués ? Pas d'inquiétude, voici les points clés pour réussir cette étape en toute tranquillité.
1. Le statut de primo-accédant : qu'est-ce que c'est ?
Contrairement aux idées reçues, un primo-accédant n'est pas uniquement une personne n'ayant jamais été propriétaire. Il s'agit de quelqu'un qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale (celle où l'on réside au moins 8 mois par an) durant les deux dernières années. Dans le cas d'un achat en couple, vous devez tous les deux remplir cette condition pour bénéficier de ce statut. Par ailleurs, aucun critère d'âge n'est exigé pour être primo-accédant.
Avantages : sous certaines conditions de ressources et selon l'emplacement du bien, vous pouvez bénéficier d'une réduction de TVA sur les biens neufs, abaissée à 5,5 % au lieu de 20 %.
À noter : les investissements locatifs ou l'achat d'une résidence secondaire ne donnent pas droit au statut de primo-accédant.
2. Taux d'effort et taux d'endettement : de quoi s'agit-il ?
Taux d'effort : ce taux calcule votre capacité de remboursement. Le Haut Conseil de stabilité financière recommande que vos mensualités de crédit (y compris l'assurance emprunteur et autres crédits) ne dépassent pas 35 % de vos revenus mensuels nets avant impôts. Le reste de vos revenus, soit 65 %, constitue votre « reste à vivre » pour couvrir les autres dépenses.
Exemple : un couple sans autre crédit et gagnant 4 000 euros nets par mois pourrait théoriquement rembourser jusqu'à 1 400 euros par mois.
Taux d'endettement : bien que le calcul puisse varier selon les banques, ce taux mesure de manière plus précise l'équilibre entre vos revenus et l'ensemble de vos charges fixes. Il ne doit généralement pas dépasser 33 % de vos revenus nets avant impôts.
Bon à savoir : certains revenus instables, comme les primes, sont souvent pondérés par les banques. En revanche, les pensions alimentaires, les aides sociales, les remboursements de frais et les pourboires ne sont pas comptabilisés dans vos revenus.
3. Analyse de votre dossier : les critères d'évaluation
Les banques concentrent principalement trois éléments pour votre prêt :
Le taux d'endettement : il ne doit généralement pas excéder 33 %.
La situation financière : vos trois derniers relevés bancaires permettent à la banque d'évaluer votre capacité à gérer votre argent. Il est donc conseillé d'éviter les découvertes et les crédits accumulés.
La situation professionnelle : selon votre statut (CDI, profession libérale, etc.), la banque demandera certains justificatifs de revenus.
4. L'apport personnel : quel impact ?
Un apport représente la somme de votre épargne que vous souhaitez investir dans le projet. Bien qu'il soit possible d'emprunter sans apport, une contribution personnelle rassure la banque quant à votre capacité de gestion et réduit la somme empruntée, ce qui peut alléger vos mensualités ou la durée de votre prêt.
Conseil : même si un apport renforce votre dossier, conservez une partie de votre épargne pour les imprévus liés à votre achat immobilier.
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